España supera los 15,3 millones de m2 en superficie de centros comerciales
· Andalucía, Cataluña, Valencia, Madrid y Galicia son las CC.AA. con mayor densidad comercial
· Solo se cerraron operaciones de inversión por 550 millones de euros en lo que va de año, aunque se prevé que esta cifra repunte en 2012
Según un informe elaborado por la consultora inmobiliaria internacional Jones Lang LaSalle “El mercado de centros comerciales en España – situación actual, perspectivas y retos”, en lo que va de año se han inaugurado 5 complejos comerciales y una ampliación lo que ha supuesto que la SBA (Superficie Bruta Alquilable) total en España alcance los de 15.316.395 m2. España finalizará 2011 con un total de 657 centros comerciales.
Tendencias del comercio minorista: fuerte internacionalización y apuesta por el comercio online
Ante la necesidad de los operadores de sortear la crisis económica, la mayoría de las empresas importantes de moda en España optaron por la internacionalización como principal vía de crecimiento. Rusia, China y Reino Unido son los países que concentran un mayor número de nuevas aperturas de tiendas de operadores españoles. El 75% de las mayores empresas del sector textil elevó en 2010 sus ventas en los mercados internacionales, y un 95% prevé un aumento del negocio exterior en 2011.
Por octavo trimestre consecutivo, el comercio electrónico en España aumentó su facturación alcanzando la cifra récord de 2.055,4 millones de euros, un 23,1% más que en el mismo periodo de 2010. España se ha convertido en el tercer país de la Unión Europea en comercio electrónico por detrás de Alemania y Reino Unido con un total de 14 millones de españoles asiduos a este tipo de operaciones en Internet.
Centros comerciales: el 2011 cerrará con 657 centros comerciales situando a España en la sexta posición europea por SBA (Superficie Bruta Alquilable)
El informe de Jones Lang LaSalle prevé que el mercado de centros comerciales en España termine 2011 con un total de 657 centros comerciales y una SBA total de 15.316.395 m². Entre enero y septiembre se han inaugurado 5 complejos comerciales y 1 ampliación, lo que supone una SBA adicional de 246.792 m².
A pesar de las escasas aperturas de este año, en 2012 abrirán algunos proyectos importantes que han visto en muchos casos su apertura retrasada debido a la coyuntura económica actual, es el caso de Puerto Venecia.
Muchos inversores están centrando sus esfuerzos en la ampliación de sus activos actuando como promotores. Igualmente, las renovaciones de los centros se verán incrementadas como solución para afrontar la creciente competencia. Tal es el caso de Holea (Carrefour Huelva) o Bilbondo en Basauri.
Respecto a Europa, España se sitúa como el sexto país con más SBA por habitante, por detrás del Reino Unido, Francia, Italia, Rusia y Alemania.
El año 2011 cerrará con una densidad media de 323 m² de superficie comercial por cada mil habitantes, situándose Murcia, Canarias, Madrid y Asturias como las comunidades con mayor densidad comercial frente a Baleares, Cataluña y Castilla la Mancha con las densidades más bajas.
Con respecto a la tasa de desocupación, el sector mostró en 2010 tasas del 7% de la SBA total, y el 14% si se mira el número total de locales. La tasa media de ocupación durante los 9 primeros meses del año ha seguido la misma tendencia que el cuarto trimestre de 2010 y se prevé que continúe en el 2012 siempre y cuando los inversores estén receptivos a continuar apoyando al comerciante.
Por su parte las rentas alcanzaron el año pasado una media de 21€/m²/mes, tendencia que continuó durante 2011. En cuanto a las rentas firmadas durante estos primeros meses de 2011 para centros secundarios en funcionamiento y desarrollos comerciales en curso, la tendencia es alcanzar acuerdos para los primeros años, ajustados a la situación actual del mercado y que ayuden al arranque de los negocios, mientras que los centros comerciales Prime mantienen un nivel de rentas ascendente, un comportamiento positivo a pesar de la crisis.
Tras una caída general de las ventas del 7% durante el año 2010, se observa que en los primeros 8 meses del año continúa bajando el consumo de forma más moderada, situándose en torno al 2,8%.
Inversión en el sector retail: sigue habiendo gran cantidad de capital destinado a invertir
El informe revela que la inversión en retail durante estos tres primeros trimestres del año no ha sido tan buena como se esperaba. Si bien sigue habiendo una gran cantidad de capital destinado a invertir en toda Europa, España se mantiene en un nivel secundario en la actualidad, detrás de países como el Reino Unido, Alemania, Francia, Polonia o los Países Nórdicos. El aumento de los precios en los mencionados países podría incrementar el atractivo de España, con unas mayores tasas de rentabilidad comparadas, resultando de nuevo un objetivo real para los inversores.
La inversión en retail en 2010 alcanzó los 550 millones de euros entre enero y septiembre, cifra que se vio impactada negativamente por la crisis de deuda soberana, la falta de financiación bancaria y la escasez de productos Prime.
Centros Grandes o Regionales, activos oportunistas y locales en calle siguen siendo el centro de atención. Aunque como se explica desde Jones Lang LaSalle, el principal objetivo para inversores especializados siguen siendo los activos Prime. Hay una gran oferta de activos de carácter secundario, para la que es difícil conseguir financiación, y que impide el cierre de transacciones.
A medida que la situación financiera se estabilice se debería ver el retorno de fondos core-plus quienes podrían asumir un alto nivel de riesgo.
Entre las transacciones cerradas este año destacan la venta del centro comercial Splau! por parte de Acciona Inmobiliaria a Unibail-Rodamco por 185 millones de euros. Esta operación asesorada por Jones Lang LaSalle ha sido la primera venta de un centro comercial Prime en los últimos dos años en España. Para el 2012 el informe avanza que se verá un incremento significativo en el número de activos en el mercado y unas probabilidades mayores de completar los procesos que se comiencen, al preverse un acercamiento mas realista de posiciones vendedoras y compradoras.
Las rentabilidades medias para operaciones de inversión en centros comerciales se sitúan en la horquilla del 6,50-6,75%. Dependiendo de las condiciones específicas, para las zonas secundarias las rentabilidades se sitúan entre el 7,5 y 8% y para los parques de medianas en el 7,25%.
Locales a pie de calle: el lujo vende
Las rentas en las calles Prime se han mantenido estables durante los tres primeros trimestres de 2011 si bien no ha ocurrido igual con las rentas de locales en calles secundarias donde se ha comprobado una nueva caída de las rentas por el incremento de la oferta disponible y la caída de la demanda. El informe avanza que el comportamiento de las zonas Prime y las calles más comerciales no va a variar en lo que queda de año, si la demanda sigue comportándose de forma conservadora y buscando la oportunidad en los precios de arrendamiento. Se sigue esperando que más grupos internacionales se animen a entrar en el mercado español durante el 2012, y que surjan nuevas cadenas de moda y complementos que dinamicen el sector.
Barcelona ha experimentado mucho movimiento de operadores en los últimos años. Se trata de una ciudad que ha sabido mantener su atractivo entre la demanda internacional. Tras un ligero descenso de rentas en años anteriores, en el 2010 y 2011 las rentas han experimentado crecimientos positivos alrededor del 6%.
Las dos calles más relevantes siguen siendo Portal del Ángel y Paseo de Gracia. Ésta última es considerada una de las calles más prestigiosas del mundo, se ha configurado como destino para las principales marcas internacionales de lujo. El desembarco de firmas como Prada, Ferrari o incluso Apple contribuye a mantener ese prestigio.
En el caso de Madrid las calles Serrano y Gran Vía son consideradas las más comerciales y de mejor ubicación, especialmente en esta última, se encuentran las marcas más populares. La parte más lujosa se encuentra en Serrano, en el entorno de la Calle Ortega y Gasset. Segun el informe de Jones Lang LaSalle “Tras dos años de trabajos de renovación, la calle Serrano ha sido renombrada “la 5ª Avenida de España”. Durante estos dos años se han contabilizado numerosos movimientos con entrada de nuevas marcas, salidas y reubicaciones”.
Para información concreta sobre el sector de inversión de centros comerciales y locales comerciales en España visitar la pagina de | i-comparables.com
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